Markalar ticareti TL ile yaparken alışveriş merkezlerinin kiralamalarda yabancı para ısrarını sürdürdüğünü belirten BMD Başkanı Ekrem Akyiğit...

AVM’lerle ilgili sıkıntıları en aza indirmek için ödenebilir kira dengesinin bulunması gerekiyor.
BMD’nin AVM’lerle olan ilişkilerini “bilgi – bilinç – uzlaşma” ekseni etrafında yürüttüğünü ifade eden Akyiğit, AVM’lerin 2009 sonuna kadar sürecek bir destek paketi uygulamalarının yararlı olacağını söyledi.
 
 

TİCARET TL, KREDİLER VE KİRALAR YABANCI PARA CİNSİNDEN
BMD Başkanı Ekrem Akyiğit, ülke içinde ticaret TL cinsinden yapılırken, AVM’lerde yabancı para cinsinden kira ödemeleri yapmak durumunda kalan markaların sıkıntı yaşadığını ifade etti. BMD Başkanı Akyiğit, ticaretin gelişmesi, ekonominin sağlıklı temeller üzerine kurulması için daha uygun yolun kiraların da TL olarak ödenmesi olduğunu söyledi. BMD Başkanı: “Biz markalar olarak yurtiçinde ürünümüzü TL cinsinden alıp satarken, tedarikçimize TL ile öderken, müşterimiz bize TL ile ödeme yaparken, AVM’lerin yabancı para cinsinden kiralamaları sürdürmekte ısrarcı olmaları bugünün ticaretine uygun değildir” dedi.

Sorunun temelinde, AVM yatırımlarının da yabancı para cinsinden yapılması ve AVM yatırımcılarının, yatırım kredilerini yabancı para cinsinden kullanmak durumunda kalmaları olduğunu belirten Akyiğit, bir AVM’nin ekonomik olumsuzluklardan etkilenmemesi için gerek yatırım kredisi gerekse sağlanan hizmetlerin TL cinsinden olmasında fayda olduğunu söyledi. Akyiğit şöyle devam etti: “Bankaların AVM yatırımcılarına sağladığı kredi yabancı para cinsinden. AVM’ler de kiralamalarını yabancı parayla yapıyorlar. Ekonomideki en ufak dalgalanmada, yani döviz kuru düştüğünde veya yükseldiğinde, ya AVM’ler ya da markalar olumsuz etkileniyor. Bunu engellemek için, her şeyin değişerek yeni baştan formüle edildiği yeni ekonomik ortamda, finansal işlemlerde TL’yi kullanmak daha sağlıklı ve adil olacaktır.”


AVM’LERDE PLANLAMA EKSİĞİ VAR

Bu çerçevede, son dönemde çok sayıda açılan veya proje aşamasında olan AVM’lere de değinen Akyiğit, bu alanda kamunun düzenleyici rolünün önem taşıdığını ifade etti. Akyiğit, AVM yatırımı planlanan arsaların, bu arsaların birbirine olan yakınlığının, bunların şehir trafiği üzerindeki etkilerinin, o bölgedeki nüfusun ve gelir düzeyinin, ulaşım olanaklarının ve modern şehirciliğin diğer unsurlarının (çevre, mimari vb.) kamu tarafından analiz edilerek ve şehircilik dengeleri gözetilerek AVM yatırımının yine kamu tarafından buna göre değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.  
 

BMD Başkanı, AVM’lerin başlangıçta belirledikleri hedef ziyaretçi sayısına ulaşabilmek için doğru bir pazarlama projelerinin ve lansman planlarının bulunması gerektiğini ifade etti. Ekrem Akyiğit şöyle devam etti: “AVM’ler açılmadan önce, bağımsız bir araştırma şirketine fırsat ve tehditlerin değerlendirildiği, muhtemel ziyaretçi öngörülerinin belirlendiği, muhtemel “rating”in analiz edildiği bir araştırma yaptırmalıdırlar. Böylece, bu analizlerin sonucunda, o AVM’de olması gereken markalar, perakendeciler, hizmet ve eğlence sektörlerine ait firmalar karması belirlenebilecektir. Bu bilgilerin daha inşaat aşamasında kamuoyuyla paylaşılması, hatta o AVM yatırımcısının web sitesinde yayınlanması hem kamuoyuyla şeffaf bir paylaşımı sağlayacak hem de aday kiracılara yol gösterecektir.”

Planlama konusunun bir yönünün de “outlet” konseptler olduğunu aktaran BMD Başkanı, outlet’lerin şehir içinde olmalarının yarattığı olumsuzluklara da değindi. BMD Başkanı Akyiğit, outlet’lerin şehir içinde olmalarının outlet mağazası olmayan markalaşmış yabancı firmalarla ulusal bir marka yaratmaya çalışan yerli firmaları olumsuz etkileyeceğini belirtti. Akyiğit: “Şehiriçi outletler yerli üretime, ulusal ve uluslararası markalara zarar verecek. Türkiye’de üretim yapmayan, ağırlıklı olarak ithal ürünlere dayalı bir satış stratejisi izleyen markalar üzerinde olumlu etkisi olabilir ama Türkiye’de üreten yerli ve yabancı markalar bu süreçten büyük zarar görecektir.” dedi.


GENEL GİDERLER KİRALARI ZORLAYACAK KADAR YÜKSEK ORANLARA ULAŞTI
AVM’lerdeki “genel gider” konusuna da değinen Ekrem Akyiğit, bugün Türkiye’de, genel giderleri bir kazanç kalemi olarak gören AVM yönetimlerinin mevcut olduğunu, ilgili ilgisiz her şeyin genel gider olarak kabul edildiğini, genel giderlerin neredeyse kira kadar yüksek oranlara ulaştığını belirterek, bazı AVM’lerin şeffaflıktan ve denetim konusunda işbirliğinden uzak bir noktada bulunduğunu ifade etti. 

BMD Başkanı, AVM’lerin özellikle büyük metrekareli mağazalara kiralama yaparken, bu mağazaların genel giderlerini sınırladıklarını, ancak sınırın üstünde kalan miktarı da kendileri karşılamak yerine, diğer küçük kiracılara yansıttıklarını sözlerine ekledi. Akyiğit, AVM’lerin daha pazarlama aşamasında taahhüt ettikleri ziyaretçi sayısı ve otopark alanı sayısının, otoparkın ücretli mi ücretsiz mi olacağına dair hükmün, AVM’de ileride yapılabilecek değişikliklerin ne şekilde olacağına dair hükümlerin (örneğin otoparkın ücretli hale dönüştürülmesi, otoparkın iptal edilip go-kart pistine çevrilmesi, marketin kapatılması, AVM’nin outlet’e dönüştürülmesi vb. hususlar) mutlaka sözleşmede yer alması gerektiğini belirterek, markaların, pazarlama aşamasında sözlü olarak verilen ancak gerçekleşmeyen taahhütler veya sonradan hiçbir bilgi verilmeden yapılan değişiklikler nedeniyle yıllarca sıkıntı çektiğini aktardı.

BMD Başkanı: “Kira sözleşmeleri ve genel giderlere ilişkin sözleşmeler yeni ekonomik koşullara göre güncellenerek yeniden yapılandırılmalıdır. Bu yeni ekonomik ortama uyum sağlamak için yeni düzenlemelere ihtiyaç duyulmaktadır.” dedi.

BMD Başkanı Akyiğit, AVM’lerle markalar arasındaki ilişkilerde en sıkıntılı alanlardan olan genel giderler konusunda, ortak alan giderlerinin ve genel giderlerin bağımsız bir denetleme kuruluşu tarafından denetlenmesinin taşıdığı öneme değindi. Yeni ekonomik koşullar çerçevesinde ortak alan giderlerinin TL cinsinden belirlenerek, bunların hukuka ve adil paylaşım kriterlerine göre kiracılar arasında bölüştürülmesi gerektiğini ifade eden Akyiğit, AVM yönetimi tarafından belli dönemlerde kiracı markalara ve kamuoyuna gerek basılı olarak gerekse web üstünden şeffaf bir bilgilendirmenin yapılması gerektiğini söyledi.

 

BMD Başkanı, bazı AVM’lerde genel giderlerin şeffaflaşması ve sağlıklı bir araştırmanın yapılarak standartların belirlenmesi, harcamaların kiracıların sözleşmelerinde öngörülen hukuki düzenlemelere uygunluğunun belirlenebilmesi adına, 2009 yılı içinde genel giderlere ilişkin bir araştırmanın da BMD tarafından yaptırılacağını sözlerine ekledi.

AVM’LER MARKALARIN STRATEJİK ORTAĞIDIR
Ekrem Akyiğit, bu süreçte yeni inşa edilen ve önümüzdeki dönemde açılacak olan bazı AVM’lerin de kiralamalarda yenilikçi yaklaşımları benimsediklerini belirtti. Akyiğit şöyle devam etti: ” Markalar, içinde bulundukları AVM’lerin stratejik ortaklarıdır. AVM’ye giren tüketicilerin neredeyse % 80’i, markaların çekiciliği nedeniyle bu merkezleri ziyaret etmektedir. Müşteri sadakatini sağlayan bu markalardır. AVM’lerin de, yeni ekonomik ortamda örnek olacak bir stratejik yaklaşımı benimseyerek bu markalara destek olmaları önemli bir açılımdır.” 

BMD Başkanı, bazı AVM’lerin ise eski alışkanlıklarını bırakmakta zorlandıklarını belirtti. Bu konuda bir örnek veren Ekrem Akyiğit, çok şirketli bazı grupların AVM yatırımına girdiklerini, kiralama sürecinde de kendi gruplarına ait firmaların ürettikleri havalandırma-soğutma sistemi gibi ürünleri kullanma koşulunu teknik şartnameye koymaya çalıştıklarını, bunun rekabet ve serbest piyasa koşullarına uygun bir yaklaşım olmadığını ifade etti. Ekrem Akyiğit, kiracı markaların, kalitesi TSE’ye göre kanıtlanmış olduğu sürece diledikleri ürünleri kullanabilmelerinin önünde engel oluşturulmaması gerektiğini de ekledi.


AVM DEĞERLENDİRME RAPORU
Genel Kurul Toplantısında, markaları temsil eden bir sivil toplum kuruluşu sıfatıyla, AVM’lerdeki kiracı üyelere sunulmak üzere ilk kez BMD tarafından bir danışmanlık firmasına yaptırılan ve ikisi faal halde ikisi de proje aşamasında olan dört AVM’ye ilişkin değerlendirme raporu da (“rating”) üyelerle paylaşıldı. BMD Başkanı Ekrem Akyiğit, söz konusu raporun amacının, BMD üyelerine bir AVM yatırımı hakkında kesin bir davranış biçimini dayatmak veya faal halde ya da proje aşamasında bir AVM’yi belli kalıplara sokarak etiketlemek değil, markaların karar verme sürecinde önlerini görmelerini sağlayacak tarafsız verilerin sağlanması olduğunu ifade etti.

BMD Başkanı Akyiğit’in verdiği bilgilere göre raporda yer alan ikisi faal ikisi de proje halindeki toplam 4 AVM ile ilgili değerlendirmelerde, aşağıdaki temel hususlar dikkat çekmektedir:

Perakende sektöründeki kiraların elde edilen ciro doğrultusunda düzenlenmesi faydalı olacaktır.

Anadolu müşterilerinin alışveriş ve yaşam alışkanlıklarına uygun bir şekilde değerlendirilmesinin olumlu sonuçlar vereceği öngörülmektedir. 

AVM içi sirkülasyonun iyi ve doğru şekilde yönetilmesi, mağazaların satışlarının artmasını sağlayacak önemli bir fırsat olarak ön plana çıkmaktadır.

Aktiviteleri ve promosyonları AVM'nin farklı katlarına yaymak AVM'nin büyüklüğü nedeniyle avantaj sağlayacaktır. Yapılacak faaliyetler “büyük bütçeli, az sayıda hediye” yerine “birim maliyeti düşük, çok sayıda ziyaretçinin ulaşabileceği” tarzda kurgulanmalıdır.

AVM içi sirkülasyonun iyi ve doğru yönetilmesi mağazaların satışlarının artmasını sağlayacak önemli bir fırsat olarak göze çarpmaktadır.

Bir şehirdeki yeni projelerde, tüketicilerin ilgilerinin bölünmesi nedeniyle perakendecilerin hedefledikleri cirolara ulaşmaları belli bir zaman alabilecektir. 


   Türkiye ve İstanbul genelinde yaygın markaların büyük projelerde yer almaları stratejilerine daha uygun gözükmektedir.